گرفتن وام مسکن

اگر در حال خرید خانه هستید ، احتمالاً مجبور خواهید بود وام مسکن را که یک وام بلند مدت برای تأمین مالی خرید ملک است ، بگیرید. اگر نمی توانید از یک وام دهنده تجاری (بانک) وام بگیرید ، می توانید وام از یک مقام محلی واجد شرایط شوید. از آنجا که خانه شما در برابر وام امن خواهد بود ، باید پرداخت های خود را حفظ کنید یا خطر از دست دادن خانه خود را داشته باشید.

این صفحه مواردی را که باید هنگام گرفتن وام مسکن ، صعود وام خانگی موجود یا تغییر به یک محصول وام مسکن مختلف - که به عنوان وام تعویض معروف است ، در نظر بگیرید.

طرح کمک به خرید

اگر یک خریدار بار اول هستید ، می توانید در طرح کمک به خرید (HTB) واجد شرایط باشید. این طرح پشتیبانی مالی از خریداران بار اول را برای خرید خانه تازه ساخته شده فراهم می کند. همچنین در مورد خانه های خود ساخت یک بار اعمال می شود. این تخفیف مالیات بر درآمد و مالیات حفظ منافع سپرده (DIRT) است که در 4 سال گذشته پرداخت می شود. تا پایان سال 2024 اجرا خواهد شد.

تصویب وام مسکن

وام دهندگان تجاری (بانک ها) طیف وسیعی از نرخ وام و محصولات را ارائه می دهند. قبل از شروع به جستجوی خانه ، باید با وام دهندگان بالقوه بررسی کنید تا بیانیه ای در مورد میزان آماده شدن آنها برای وام دادن به شما دریافت کنید. این در اصل تأیید نامیده می شود. دریافت تأیید در اصل نشان می دهد که هنگام جستجوی جایی برای خرید ، می توانید چه محدوده قیمت را در نظر بگیرید.

با این حال ، تصویب در اصل به این معنی نیست که وام دهنده وام را تصویب کرده و موافقت کرده است که این مبلغ را به شما قرض دهد. تصویب رسمی وام مسکن در نامه پیشنهادی موجود است ، که وام دهنده فقط در صورت رضایت کامل از موارد خاص ، از جمله ارزیابی املاکی که خریداری می کنید ، صادر می کند.

محدودیت وام رهنی

آیین نامه هایی وجود دارد که محدودیت هایی را در مورد مبلغی که بانکها مجاز هستند به شما قرض دهند تا یک خانه بخرند. این مقررات در سال 2015 توسط بانک مرکزی آورده شده و چندین بار اصلاح شده است.

این آیین نامه شامل محدودیت وام به درآمد (LTI) و وام به ارزش (LTV) است. آنها همچنین انعطاف پذیری را که وام دهندگان باید از این محدودیت ها استثنا کنند ، تشریح می کنند. همه اینها با جزئیات زیر شرح داده شده است.

این محدودیت ها در بیشتر وام های مسکن از جمله آزاد کردن سهام و بالادست در وام مسکن موجود اعمال می شود. اما ، آنها در مورد وام های تعویض کننده یا تغییر ساختار وام های معوقه یا پیش پرداخت ها صدق نمی کنند.

محدودیت ها چگونه کار می کنند

2 نوع حد وجود دارد:

• وام به ارزش (LTV) بر اساس نسبت اندازه وام به ارزش خانه ای که می خواهید خریداری کنید
• وام به درآمد (LTI) بر اساس نسبت اندازه وام به درآمد (های) وام گیرنده (ها) استوار است

به طور کلی ، برای پاسخگویی به نیازهای بانک مرکزی ، باید هر دو این محدودیت را برای وام خود رعایت کنید. وام دهنده همچنین باید هر درخواست وام را به صورت موردی ارزیابی کند-به "ارزیابی توسط وام دهنده" در زیر مراجعه کنید. این آیین نامه به وام دهندگان اجازه می دهد تا در بعضی موارد انعطاف پذیر باشند - به زیر مراجعه کنید.

تغییرات آینده در محدودیت وام وام مسکن

در 19 اکتبر 2022 ، بانک مرکزی تغییراتی در محدوده وام فعلی اعلام کرد که در سال 2023 به مرحله اجرا درآمد. از 1 ژانویه 2023:

• خریداران بار اول می توانند 4 برابر درآمد ناخالص سالانه خود را از 3. 5 وام بگیرند
• خریداران خانه غیر اول قادر به وام 90 ٪ از ارزش ملک هستند ، از 80 ٪
• قوانین مربوط به انعطاف پذیری وام دهنده تغییر خواهد کرد. انعطاف پذیری وام دهنده فقط در مورد نوع خریدار اعمال می شود. این تا 15 ٪ از ارزش وام به خریداران بار اول و خریداران خانه دوم و متعاقب آن و برای وام های خرید به 10 ٪ خواهد بود. در حال حاضر انعطاف پذیری وام دهنده با محدودیت LTI و LTV و همچنین نوع خریدار مرتبط است.
• معیارهای واجد شرایط برای خریداران بار اول گسترش می یابد تا متقاضیان "شروع تازه" و برخی افراد دیگر را شامل شود. اگر قبلاً صاحب خانه بوده اید اما دیگر علاقه مالی به آن ندارید ، ممکن است متقاضی تازه کار باشید ، زیرا رابطه شما به پایان رسیده است یا شما از ورشکستگی شخصی یا ورشکستگی عبور کرده اید.

محدودیت وام به درآمد (LTI)

محدودیت عمومی 3. 5 برابر درآمد ناخالص سالانه برای کلیه وام های وام مسکن جدید برای خانه های اصلی مسکونی وجود دارد که برخی از آنها برای انعطاف پذیری است. این شامل وام دادن به افراد دارای سهام منفی است که متقاضی وام مسکن برای یک ملک جدید هستند. این حد در مورد وام های خرید و فروش صدق نمی کند.

از اول ژانویه 2023 ، خریداران بار اول می توانند 4 برابر درآمد ناخالص سالانه خود را وام بگیرند. LTI برای سایر خریداران یکسان خواهد بود.

انعطاف پذیری وام دهنده در حد LTI

طبق قوانین بانک مرکزی ، وام دهندگان انعطاف پذیری بیش از حد LTI 3. 5 برابر درآمد در:

• حداکثر 20 ٪ از ارزش وام ها به خریداران بار اول
• حداکثر 10 ٪ از ارزش وام ها به خریداران دوم و متعاقب آن

حد وام به ارزش (LTV)

محدودیت های مختلف LTV برای دسته های مختلف خریدار وجود دارد. باز هم ، وام دهندگان انعطاف پذیری دارند - به "انعطاف پذیری وام دهنده در حد LTV" در زیر مراجعه کنید.

اگر شما یک خریدار بار اول اقامتگاه اصلی خود هستید ، محدودیت LTV 90 ٪ در مورد ارزش کامل ملک اعمال می شود. این بدان معناست که برای خانه یا آپارتمان خود به 10 ٪ سپرده نیاز دارید.

برای خریداران خانه های غیر اول ، محدودیت 80 ٪ LTV در وام وام مسکن جدید وجود دارد ، هر چه ارزش ملک باشد ، بنابراین به 20 ٪ از کل قیمت خرید به سپرده نیاز دارید. از اول ژانویه 2023 ، این LTV افزایش می یابد و شما قادر خواهید بود 90 ٪ از ارزش ملک را وام بگیرید.

برای خواصی که محل اقامت اصلی شما نخواهد بود ، از جمله خواص خرید به لیست ، محدودیت 70 ٪ LTV اعمال می شود.

محدودیت های LTV در مورد وام گیرندگان در سهام منفی که متقاضی وام مسکن برای یک ملک جدید هستند ، صدق نمی کند. با این حال ، وام دهندگان ممکن است بر اساس ارزیابی خود از هر مورد ، از استانداردهای وام دهی سخت تر استفاده کنند.

ارزیابی این ملک باید حداکثر 4 ماه قبل از تاریخ توافق نامه وام انجام شود.

انعطاف پذیری وام دهنده در حد LTV

در یک سال تقویم ، وام دهندگان می توانند از محدودیت های LTV تا حداکثر فراتر رود:

• 5 ٪ از ارزش وام جدید به خریداران بار اول برای اقامتگاه های اولیه
• 20 ٪ از ارزش وام جدید به خریداران دوم و متعاقب آن برای اقامتگاه های اولیه

محدودیت ها در وب سایت های کمیسیون رقابت و حمایت از مصرف کننده و بانک مرکزی شرح داده شده است.

ارزیابی پیشنهاد وام مسکن

برای شما بسیار مهم است که راضی باشید که وام از نظر شما مقرون به صرفه است و پایدار است - باید بتوانید بازپرداخت های خود را در طول عمر وام حفظ کنید.

اطلاعات مربوط به پیشنهاد وام

وام دهنده شما باید جزئیات خاصی در مورد پیشنهاد وام از جمله:

• چه مدت پیشنهاد برای چه مدت معتبر خواهد بود
• اطلاعات تماس وام دهنده یا نماینده آنها
• ویژگی های اصلی وام ، از جمله خطرات احتمالی
• نوع و مدت اعتبار
• جزئیات کامل نرخ (های) وام و چه موقع و چگونه ممکن است تجدید نظر شود
• کل مبلغی که در طول عمر وام پرداخت خواهید کرد

این اطلاعات باید در یک برگه اطلاعات استاندارد اروپایی (ESIS) ارائه شود. این مورد طبق آیین نامه اتحادیه اروپا (توافق نامه های اعتباری وام مسکن) 2016 لازم است. برای مشخصات کامل ESIS و دستورالعمل های مربوط به آنچه باید در آن باشد ، به برنامه 2 آیین نامه مراجعه کنید.

برای ارزیابی پیشنهاد وام خود می توانید از اطلاعات موجود در ESIS و منابع دیگر استفاده کنید.

منابع دیگر اطلاعات

اطلاعات مربوط به انواع مختلف وام در CCPC. ie به همراه مجموعه ای از ماشین حساب های وام مسکن در دسترس است که می توانید از آنها برای انجام بازپرداخت ماهانه خود و اثرات تغییر نرخ استفاده کنید.

شما باید بسته به وضعیت اشتغال ، وضعیت خانواده و مرحله زندگی خود ، درآمد و هزینه خود را ارزیابی کرده و ارزیابی کنید که چگونه آنها به مرور زمان تغییر می کنند. می توانید از این ماشین حساب های بودجه به عنوان نقطه شروع استفاده کنید.

مشاوره مالی

ممکن است بخواهید مشاوره مالی دریافت کنید. کمیسیون رقابت و حمایت از مصرف کننده (CCPC) اطلاعاتی در مورد انواع مختلف مشاور مالی موجود در دسترس دارد ، و همچنین سؤالاتی که می توان از آنها پرسید و اقدامات لازم را برای خرید برای مشاوره مالی انجام داد.

تحقیقات وام خود را انجام دهید

شما باید تحقیقات خود را انجام دهید و در مورد وام و پیامدهای آن در طولانی مدت سؤالاتی بپرسید ، مانند:

• چگونه نرخ بهره (APR) با دیگران در بازار مقایسه می شود؟
• خط مشی وام دهنده و سابقه تغییر نرخ بهره چیست. حتی تغییر کمی در نرخ بهره می تواند تأثیر زیادی در هزینه کلی وام شما داشته باشد. برای ارزیابی تأثیر تغییرات در نرخ بهره در بازپرداختهای خود می توانید از این ماشین حساب نرخ وام استفاده کنید.
• آیا در صورت کاهش درآمد من یا افزایش هزینه های من ، آیا می توانم واقعاً بازپرداخت ماهانه را حفظ کنم؟با تغییر شرایط با گذشت زمان ، باید توانایی مداوم خود را در بازپرداخت ارزیابی کنید.
• اگر من یک پیشنهاد مقدماتی را بپذیرم ، آیا می توانم وقتی دوره "مقدماتی" تمام شود ، مدیریت کنم؟باز هم ، شما باید توانایی بازپرداخت خود را در طول دوره کامل وام ، نه فقط چند سال اول محاسبه کنید.
• به وام مسکن به چه بیمه ای نیاز دارم؟در مورد حمایت از بیمه در مورد وام ها بخوانید.

ارزیابی توسط وام دهنده

علاوه بر محدودیت وام بانک مرکزی ، کد حمایت از مصرف کننده آن 2012 به کلیه وام دهندگان تنظیم شده نیاز دارد تا قبل از توافق برای ارائه وام به شما ، شرایط شخصی و وضعیت مالی شما را به طور کامل ارزیابی کنند.

وام دهنده باید ارزیابی های مفصلی از قیمت مناسب محصول ارائه شده و مناسب بودن آن را برای شما انجام دهد. هنگام ارائه وام مسکن ، وام دهنده باید بیانیه کتبی به شما ارائه دهد ، دلایل ارائه محصول وام مسکن را برای نیازها ، اهداف و شرایط شما مناسب تلقی می کند.

آیین نامه اتحادیه اروپا (توافق نامه های اعتباری وام مسکن) 2016 همچنین به وام دهندگان نیاز دارد تا قبل از ارائه وام وام ، ارزیابی اعتبار را انجام دهند.

پرداخت وام مسکن

هنگامی که وام را بیرون کشیدید ، اکنون متعهد هستید که اقساط ماهانه را طبق توافق در قرارداد با وام دهنده خود بپردازید. شما باید تمام مکاتبات و مستندات را از وام دهنده خود در یک مکان امن و همچنین اسناد مربوط به بیمه در وام ، خانه و مطالب خود نگه دارید.

این بسیار مهم است که بازپرداخت وام خود را حفظ کنید. اگر این کار را نکنید ، سابقه اعتباری شما تحت تأثیر قرار می گیرد و خانه شما در معرض خطر خواهد بود.

مشکلات پرداخت وام مسکن

اگر در مدیریت امور مالی خود مشکل دارید ، چندین کار وجود دارد که می توانید انجام دهید. خدمات مشاوره و بودجه (MABS) می تواند به شما کمک کند تا درآمد و هزینه های خود را بررسی کنید ، بودجه خود را تهیه کنید و به طور کلی با بدهی های خود برخورد کنید.

حتی اگر هنوز پرداخت وام مسکن را از دست نداده اید ، در صورت تماس با وام دهنده خود ، از قانون رفتار بانک مرکزی در معوقات وام مسکن محافظت می شوید و به آنها اطلاع می دهید که مشکلی دارید.

برای بحث در مورد این گزینه ها و سایر گزینه ها ، می توانید با شماره تلفن 0818 07 2000 (9 صبح - 8:00 ، دوشنبه - جمعه) یا با ایمیل helpline@mabs. ie تماس بگیرید.

اگر خود را در معوقه جدی وام مسکن پیدا کردید ، می توانید برای پشتیبانی از عقب افتادگی وام مسکن با Abhaile تماس بگیرید.

اطلاعات بیشتر

می توانید اطلاعات بیشتری را در صفحه ما در مورد هزینه های خرید خانه بخوانید. CCPC یک راهنمای گام به گام مفید برای خرید خانه دارد.

اگر قبلاً وام دارید و به دلیل مشکلات پرداخت ، بازسازی به شما پیشنهاد می شود ، صفحه ما را در مورد ترتیب بازپرداخت جایگزین برای افراد در مشکل وام بخوانید.