عمده فروشی املاک و مستغلات در اوهایو - آیا به مجوز کارگزار نیاز دارید؟

عمده فروشی املاک و مستغلات به طور معمول زمانی اتفاق می افتد که یک سرمایه گذار برای خرید املاک و مستغلات وارد یک یا چند قرارداد شود و سپس علاقه قانونی خود را در آن قراردادهای خرید با هزینه ای به خریدار دیگر اختصاص می دهد. سرمایه گذاران احساس می کنند که از راه های مختلف از عمده فروشی بهره مند می شوند. برخی از سرمایه گذاران بر این باورند که عمده فروشی نیاز به پول نقد کمتری نسبت به خرید معمولی از یک ملک سرمایه گذاری دارد ، که به سرمایه گذاران این امکان را می دهد تا در تعداد زیادی از معاملات به طور همزمان درگیر شوند و این بدهی های یکسانی با عمده فروشی که با مالکیت همراه است وجود ندارداملاک و مستغلات سرمایه گذاری.

با این حال ، سرمایه گذاران باید محتاط باشند. عده ای وجود دارند که نگران این هستند که عمده فروشی در اوهایو بدون انجام این کار تحت مجوز یک کارگزار املاک و مستغلات ممکن است قوانین اوهایو را نقض کند که نیاز به شخص تحت مجوز کارگزار برای انجام برخی اقدامات دارد. کد اصلاح شده اوهایو بخش 4735. 01 (الف) "کارگزار املاک و مستغلات" را تعریف می کند و اقداماتی را که یک کارگزار دارای مجوز املاک و مستغلات یا شخصی که تحت مجوز کارگزار فعالیت می کند ، ذکر می کند:

"کارگزار املاک و مستغلات شامل هر شخص ، مشارکت ، انجمن ، شرکت با مسئولیت محدود ، مشارکت با مسئولیت محدود ، یا شرکت ، خارجی یا داخلی است ، که برای دیگری ، خواه مطابق با یک وکیل یا در غیر این صورت ، و چه کسی با هزینه ، کمیسیون یا چه کسیتوجه ارزشمند دیگر ، یا با قصد ، یا در انتظار ، یا به قول دریافت یا جمع آوری هزینه ، کمیسیون یا سایر موارد ارزشمند هر یک از موارد زیر را انجام می دهد: (1) فروش ، مبادله ، خرید ، اجاره یا اجاره نامهیا در مورد فروش ، مبادله ، خرید ، اجاره یا اجاره هرگونه املاک و مستغلات مذاکره می کند.(2) پیشنهاد ، تلاش یا موافقت خود را برای مذاکره در مورد فروش ، مبادله ، خرید ، اجاره یا اجاره هرگونه املاک و مستغلات..(4) برای خرید ، فروش یا پیشنهادات برای فروش ، یا در غیر این صورت در گزینه های مربوط به املاک و مستغلات ، خریداری یا پیشنهادات می کند.(5) به غیر از متولی ، سرپرست یا سرایدار ، هر ساختمان یا بخشی از ساختمانها به عنوان مستاجر ، فعالیت ، مدیریت ، یا اجاره ، یا پیشنهادات یا تلاش برای فعالیت ، مدیریت یا اجاره ، به غیر از متولی ، سرپرست یا سرایدار.(6) خود را به عنوان مشغول فروش ، تبادل ، خرید ، اجاره یا اجاره املاک و مستغلات تبلیغ یا نگه می دارد.(7) در تهیه چشم انداز یا مذاکره هرگونه معامله ، به غیر از تأمین اعتبار وام ، هدایت یا کمک می کند ، که انجام می شود یا محاسبه می شود و منجر به فروش ، مبادله ، لیزینگ یا اجاره هرگونه املاک و مستغلات می شود.. نشریه ای که در درجه اول برای چنین هدفی صادر می شود ، یا برای مراجعه به اطلاعات مربوط به چنین املاک و مستغلات به کارگزاران یا هر دو ، به جز اینکه این بخش برای ناشر لیست ها یا تالیف فروش املاک و مستغلات توسط صاحبان آنها صدق نمی کند..

در صورتی که عمل عمده فروشی شما اقداماتی را که در بخش کد اصلاح شده در اوهایو توضیح داده شده است ، باید مجوز کارگزار املاک و مستغلات را دریافت کنید یا تحت یک کارگزار با مجوز در اوهایو عمل کنید. در حالی که می توانید برای عمده فروشی بدون مجوز کارگزار یا تحت مجوز کارگزار دیگری در اوهایو مجازات کنید ، طبق قانون قرارداد در اوهایو مجاز هستید که بدون داشتن مجوز کارگزار ، علاقه خود را به یک قرارداد به طرف دیگر اختصاص دهید. بخش بازرگانی اوهایو بخش املاک و مستغلات ("ODCDRE") اظهار داشت که قصد بزرگترین عاملی است که آنها برای تعیین اینکه آیا کسی علاقه قانونی خود را در یک قرارداد خرید املاک و مستغلات به طور مناسب و بدون مجوز کارگزار اختصاص می دهد یا خیر. اگر یک خریدار غیر کارگزار قصد انجام تحت قرارداد و خرید املاک و مستغلات را نشان دهد ، خریدار می تواند در صورت بروز فرصت و به گونه ای عمل کند که Odcdre مناسب آن را مناسب می داند ، علاقه خود را به این قرارداد اختصاص دهد. اگر یک خریدار غیر کارگزار قصد بسته شدن و خرید املاک و مستغلات را نشان ندهد ، خریدار غیر کارگزار می تواند پس از اختصاص علاقه خود به قرارداد به یک خریدار دیگر ، مجازات های ODCDRE را مجازات کند. نمونه هایی از پرچم های قرمز به ODCDRE از خریداران غیر کارگزار که قصد بسته شدن آن را ندارند شامل عدم توانایی مالی برای خرید ملک ، ورود به تعداد زیادی از قراردادها در یک دوره زمانی کوتاه و فقط تعطیل شدن در چند مورداز این قراردادها ، و داشتن بندهایی در قرارداد خرید ، نشانگر هدف خریدار برای بسته شدن نیست بلکه علاقه خود را به قرارداد به یک خریدار دیگر اختصاص می دهد. ODCRE کلیت این شرایط را که شامل همه حقایق مربوط به خریدار است ، می گیرد تا تصمیم خود را در مورد اینکه آیا خریدار غیر کارگزار قصد دارد قبل از اختصاص قرارداد ، قرارداد را ببندد ، انجام دهد.

خوشبختانه ، کد اصلاح شده اوهایو تشخیص می دهد که بسیاری از افراد اقدامات شرح داده شده در بخش اصلاح شده در اوهایو بخش 4735. 01 (الف) را به عنوان بخشی از حرفه های خود انجام می دهند. طبق قانون اصلاح شده در اوهایو بخش 4735 (i) ، قانون اوهایو برخی از افراد و اشخاص خاص را از الزام داشتن مجوز کارگزار به شرح زیر معاف می کند:

(1) اصطلاحات "کارگزار املاک و مستغلات" ، "فروشنده املاک و مستغلات" ، "فروشنده املاک و مستغلات خارجی" و "فروشنده املاک و مستغلات خارجی" شامل شخص ، مشارکت ، انجمن ، شرکت با مسئولیت محدود ، مشارکت با مسئولیت محدود یا یاشرکت یا کارمندان عادی آن ، که هر یک از اعمال یا معاملات مشخص شده یا درک شده در بخش (الف) این بخش را انجام می دهند ، چه برای یا نه ، یا با قصد ، در انتظار ، یا به قول دریافت یا جمع آوریهزینه ، کمیسیون یا سایر ملاحظات ارزشمند: (الف) با استناد به املاک و مستغلات واقع در این ایالت متعلق به چنین شخص ، مشارکت ، انجمن ، شرکت با مسئولیت محدود ، مشارکت با مسئولیت محدود یا شرکت ، یا به طور منظم به حساب خود به دست می آیددوره ، یا به عنوان یک حادثه برای مدیریت ملک و سرمایه گذاری در آن.(ب) به عنوان گیرنده یا متولی در ورشکستگی ، به عنوان گاردین ، مجری ، مدیر ، متولی ، انتصاب ، کمیسر یا هر شخصی که در این بخش کارهایی را که در این بخش انجام می شود ، تحت اختیار یا انتصاب یا حادثه در دادرسی در هر دادگاه ، هر دادگاه ،یا به عنوان یک افسر عمومی معتبر ، یا به عنوان مجری ، متولی ، یا سایر موانع معتبر تحت هر توافق نامه اعتماد ، عمل اعتماد ، اراده یا ابزاری دیگر که با حسن نیت اجرا شده است ، ایجاد تعهد معتبر معتبر مانند. ج) به عنوان یک افسر عمومی هنگام انجام وظایف رسمی افسر.(د) به عنوان وکیل دادگستری در انجام وظایف وکالت ؛ه) به عنوان شخصی که مشغول فروش فروش دارایی های تجاری است ، از جمله فروش ، اجاره ، مبادله یا واگذاری هرگونه علاقه به املاک و مستغلات.(f) به عنوان شخصی که مشغول فروش خانه های تولیدی است که در بخش (ج) (4) بخش 3781. 06 کد اصلاح شده یا خانه های تلفن همراه مطابق با بخش (O) بخش 4501. 01 کد اصلاح شده تعریف شده است.، مشروط بر اینکه این فروش شامل مذاکره ، فروش ، اجاره ، مبادله یا واگذاری هرگونه علاقه به املاک و مستغلات نباشد.(ز) به عنوان شخصی که مطابق با الزامات بخش 4735. 022 کد اصلاح شده ، به فروش املاک و مستغلات تجاری می پردازد.. یا نهاد انجام هر یک از اعمال یا معاملات مشخص شده توسط بخش (الف) این بخش.

خط پایین ، اگر شما یک عمده فروش هستید و یک کارگزار یا تحت مجوز یک کارگزار در اوهایو فعالیت نمی کنید و از الزام داشتن مجوز کارگزار همانطور که در بالا در بخش اصلاح شده در اوهایو توضیح داده شده است ، معاف نیستیدسپس شما در حال خطر جریمه های OCDCRE هستید که می تواند روزانه 1000 دلار باشد.